今天，大仁騎機車出去買午餐。
停紅燈的時候，聽到旁邊有人在聊天。
他要跟銀行貸款 40 年，但是銀行不肯。
因為他年紀太大，40 歲了。
銀行只願意給 35 年。
那樣每個月的金額就有差了。
還款過程都不能生病呢，不然貸款怎麼辦。
你是不是也正在思考房貸的年期呢？
這篇大仁直接告訴你：
「長年期，比短年期好。」
如果你不相信，這篇一定要看到最後。
現金流
為什麼大仁敢斬釘截鐵的告訴你，長年期比較好。
因為年期越長，每個月還款金額就會變少。
每月的還款金額越少，現金流就越好。
以 35 年跟 40 年為例：
貸款 1200 萬，利率 2.5％
35 年期，每月還款 42899
40 年期，每月還款 39573
兩者相減是 3326
這個差距，就是多出來的現金流。
很多人對現金流的理解是錯誤的。
覺得每個月收房租、領股息，這才叫做現金流。
不，不是這樣。
現金流真正重要的地方是「流動性」。
讓自己的資金處於流暢的狀態，不會因為任何問題卡住。
能做到這樣，就是一個好的現金流。
選擇 35 年期跟 40 年期的差距，就是那 3326 元的現金流。
你可能覺得這點錢沒什麼。
但如果更改為 20 年期來看呢？
20 年期，每月還款 63588
40 年期，每月還款 39573
差距是 20689
如果選擇 40 年，你的每月現金流就會多出 2 萬。
這 2 萬，可以讓你風險承受力提高。
當一個人每月支出 4 萬，跟另外一個人每月支出 6 萬。
我可以合理判斷，支出 4 萬的人會更有餘裕去應付生活中的各種麻煩。
原因很簡單，因為他的現金流更好。
沒有理由選短年期
財經作家李柏鋒，在臉書有談到這個主題（全文閱讀）
建議你先自行閱讀後，思考一下裡面的觀點。
看完以後，再繼續閱讀本文。
內容大意是說：
20 年期，適合沒錢的人。
30 年期，適合有錢的人。
因為遇到持續升息的話，30 年期的人沒有調整空間，可能會繳不起房貸。
而 20 年期，還可以延長為 30 年期。
看到這篇文章當下，我滿腦子問號。
反覆看了幾次，確認沒有誤解對方的意思。
在經過仔細閱讀後，我確定自己的理解沒錯。
以下，我會說出不認同之處。
首先，他的第一個論點是說：
如果持續升息，30 年可能會繳不起。
好，要談繳不繳得起的問題，直接看數字最準。
貸款金額 1000 萬
利率從 2.5％ 變成 4.5％
20 年期，每月還款從 52990，變成 63265
多出 10275
30 年期，每月還款從 39512，變成 50669
多出 11157
（10275 – 11157）＝ 882
利率從 2.5％ 變成 4.5％（這應該估蠻高的了）
30 年期會比 20 年期，每個月多出 882 元
如果你覺得每個月多出 882 元，這樣的風險很高。
那我要告訴你一個事實。
先不論升息與否，當你選擇 20 年期
每個月就會直接多出 13478 元
（52990-39512）
若你很在意因為升息。
每個月多出 822 元，就會變成繳不出來。
那怎麼會一開始就去選擇，需要繳更多錢的 20 年期呢？
再來，他提到 20 年期有優勢的地方在於，可以延長為 30 年。
但，這其實是更糟糕的。
因為年期的變更，需要銀行的重新審核。
你無法確定銀行是否願意讓你改成 30 年，這種不確定性的風險是更大的。
主導權在銀行手上。
但，你現在選擇 30 年。
銀行那邊是不能單方面叫你更改為 20 年的。
主導權在你手上，不是銀行。
選擇 20 年，銀行決定。
選擇 30 年，自己決定。
你覺得哪個做法比較合適？
哪個風險更高？
房貸不用繳到滿期
最後，這一點是很多人的盲點。
請仔細看。
「選擇 30 年的房貸，能不能 20 年就還完？」
當然可以。
沒有人限制你非得繳完 30 年。
如果你因為升息，覺得房貸利率太高，提前還款是很正常的。
目前台灣各家銀行提前還款的限制，通常是 2～3 年。
也就是說，當你還款超過 3 年以上，直接結清都是沒問題的。
不用負擔任何解約金。
以台灣銀行為例，3 年內提前清償才會違約金。
但 3 年以上就沒有限制。
所以，你選擇 30 年房貸，能不能 20 年就還清？
當然可以。
既然你隨時都能提早清償，那讓你現金流更寬裕（每月還款金額更少）的 30 年期。
不就是風險更低的選擇嗎？
沒錢的人，不應該選擇 30 年。
錯。
正因為沒錢，所以才更應該選擇 30 年。
甚至最好是 40 年。
因為，年期越長，代表每月還款金額越少。
每月還款金額越少，代表現金流越充裕。
從風險來看，選擇 20 年的風險，肯定大於 30 年。
這是毋庸置疑的。
《房屋貸款提前清償行為之研究》這篇論文提到：
房屋貸款清償的年數，大約是 10 年左右。
許多人可能誤解「清償」的意思。
不是把房貸全部繳完，才叫做清償。
如果你居住 10 年後賣掉，這也是一種清償。
也就是說台灣大多數人房貸清償（買賣）的時間，就是 10 年左右。
這就會產生下面這種常見的迷思。
貸款 30 年，一定要繳完 30 年。
是這樣嗎？
你確定 30 年內，不會想要「小換大」嗎？
你確定 30 年內，不會搬到別的城市居住嗎？
你確定 30 年內，都一直想住在這間房子嗎？
當你問完自己這些問題之後，你會發現。
其實大多數人不會真的還完 30 年的房貸。
這也是為什麼數據顯示，平均 10 年就會清償完房貸的原因。
如果你覺得房貸讓你感到壓力，繳不下去了，怎麼辦？
沒怎麼辦，賣掉就好。
至少你省了這段期間的租金。
運氣好，房價上漲。
賣掉以後，說不定還大賺一筆。
更好的方式，是直接轉貸或增貸。
從同一間銀行，把錢借出來。
因為你每個月還款的錢，不是只有利息，還有本金。
這些本金是可以借出來使用的。
或是換銀行，重新借一次房貸，重新再來 30 年。
不過，這些是題外話了。
總之，沒有人規定你選擇 30 年或 40 年，一定得撐到繳完的那天。
沒這種事。
這只是大多數人的幻想與迷思而已。
債務會貶值
我知道，看到這邊肯定有人心想：
「30 年的總繳利息更多耶。」
是的，若以總繳利息來看：
20 年期，總繳利息 271 萬
30 年期，總繳利息 422 萬
你看，選擇 30 年要多繳 151 萬的利息。
這樣好像還是 20 年期更好，對吧？
當然不對。
首先，這個總繳利息只是表面的數字。
在談房貸年期之前，你得了解在貸款的當下，你的每月還款金額就幾乎確定了。
確定的意思是指，現在每月還款 2 萬。
10 年後，也是 2 萬。
20 年後，也是 2 萬。
你可能心想，2 萬又如何，我還不是得扛 30 年？
是的，你得這 30 年每個月固定還款 2 萬。
BUT，最重要的 BUT 來了！
你這個 2 萬，會越還越輕鬆。
不相信嗎？
來，我直接算給你看。
假設，你現在月收入 5 萬，每月還款 2 萬。
貸款佔收入 40％（2/5）
先記住這個數字。
我們現在將時間加速到 10 年後。
10 年後，你的收入應該不會還是 5 萬吧？
如果以每年增加 4％ 的幅度來計算（這是最低薪資的增加速度）。
10 年後，收入可能是 7.4 萬
還記得前面提到的確定性嗎？
這個時候，每月還款還是 2 萬。
但你的貸款佔收入，會變成 27％
（2/7.4）
看到了嗎？
每月支出多少貸款是固定的，但你的收入是會增加的。
當收入提高，貸款金額固定。
結果就是還款能力增加（債務貶值）。
也就是說，把還款年期拉長，除了可以增加每個月的現金流以外。
還能夠透過拉長時間，讓你的債務貶值。
時間越長，對持有債務者越有利。
（持有債務期間，資產上漲，也是一種變相的債務貶值）
這邊講的，還只是收入增速的部份。
如果你擁有投資能力，可以得到更高的報酬率。
那你債務貶值的速度會更快，償還債務的承受力會更高。
這也是為什麼你會看到，有些人是借越多錢，越有錢。
因為只要收入增速跟投資報酬率，都遠高於借貸利率。
這時，只要現金流足夠穩定（不要讓資金鏈斷掉）。
那債務，反而是幫助我們資產增值的重要工具。
備註：
可能有人會說，我的收入很多年都沒增加怎麼辦？
沒怎麼辦，代表你更應該要選擇長年期。
因為你收入固定，不選 30 年期，增加每個月的現金流。
還要選讓自己每個月支出更多錢，讓現金流變更弱的 20 年期？
套句年輕人的用語：「要確欸？」
結論
最後，大仁幫你做重點整理：
一、房貸年期越長，每月還款金額越少，現金流越充裕。
二、20 年期能不能轉成 30 年期，是不確定的。
但 30 年期，可以確定就是 30 年。
三、房貸平均清償時間為 10 年。
房貸不用繳滿 30 年，你永遠都可以提早清償。
四、不要去計算總繳利息，沒意義。
因為債務固定，但收入是會增加的。
（收入增加 + 債務固定）＝ 還款能力增加。
好，我相信你看到這邊。
應該能夠理解為什麼長年期，會比短年期更好了。
我不認為有 20 年期勝過 30 年期這種答案。
越是沒錢的人，越是需要依靠槓桿來提供現金流的餘裕。
所以，文章開頭聊天的那個路人，財商觀念是很好的。
知道選擇長年期，比短年期更好。
這也跟 ceca 經常提到的說法相同：
越是沒錢的人，就越應該買房。
為什麼？
因為這是你能夠使用最大金額，最低利率，最長年期的槓桿。
除了房貸，沒有人會提供給你這麼好的機會。
選擇更長的房貸年期。
代表每月還款金額越少，你手上的現金流會越多。
你的資金控管會更有彈性，風險承受力會更高。
因此，30 年期應該優先於 20 年期。
40 年又優先於 30 年。
不管從各種角度來看，都是這個答案。
（特別是目前台灣如此低利率的環境）
備註：
在我的認知中，20 年不可能會比 30 年更好。
如果你認為 20 年比 30 年好。
那我們可以思考一下，依照這種邏輯：
20 年比 30 年好。
10 年比 20 年好。
5 年比 10 年好。
到最後就是全現金買房最好。
你覺得這樣合理嗎？
反過來說，如果你認為 10 年比 20 年糟糕。
那沒理由 20 年會比 30 年更好。
這兩者是相互矛盾的。
對了，其實討論這種事情，大仁習慣用「極端」的情況來看。
如果有 100 年的房貸，跟 20 年的房貸，你會選擇哪個？
面對這個問題，我的答案很簡單：
「如果非要在這份房貸，加上一個期限……」
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