台灣央行推出第 7 波信用管制，降低貸款成數。
這代表民眾可使用的槓桿倍數將會下降，進而影響投資報酬。
甚至可能造成台灣財富階級的重新分配？
關於這點，大仁有下面三點看法：
一、房地產槓桿降低，投資效益降低。
二、對投資股票的人有利。
三、有房者，即將均貧化。
如果你對這個主題有興趣，就讓我們一起看下去。
一、槓桿降低，效益降低
第 7 波信用管制，主要會有下面三點變化：
【有 1 房（無房貸）】：貸款 8 成，無寬限期。
【有 1 房（有房貸）】：貸款 5 成，無寬限期。
【有 2 房（有房貸）】：貸款 3 成，無寬限期。
降低第 2 房的貸款成數，拿掉寬限期。
好像也還好？
錯。
因為房地產是靠槓桿獲利的，不好貸款，房地產就廢掉了。
下面是各種貸款成數，背後的槓桿倍數。
你會發現，貸款 8 成的情況下，槓桿倍數是 5 倍。
例如，房子 1000 萬，貸款 800 萬，頭期款 200 萬。
這樣就是 5 倍槓桿（頭期款 200 / 房子 1000）
現在第 2 房，縮減為 5 成貸款，等於只能 2 倍槓桿。
2 倍槓桿，對房地產來說太低了。
即使繼續上漲，賺頭也不多（槓桿太低，效益太差）。
關於房地產的報酬率，可以參考內政部的住宅價格指數。
民國 101 年是 90.79
民國 113 年是 140.82
換算年化報酬率是 3.73％
下面簡單計算房地產的報酬率：
3.73％ * 5 倍槓桿 ＝ 18.65％
房貸利息 2％，租金收入 2％
兩者剛好抵銷。
最終得出報酬率為 18.65％
備註：
這個計算沒有包含每個月還入的本金。
每月還款會降低槓桿，所以不可能一直保持 5 倍。
除非透過定期增貸，維持槓桿。
在台灣房地產開 5 倍槓桿的情況下，年化報酬率約 18.65％
但隨著貸款成數降下，報酬率也會跟著降低。
你可以看到：
當貸款成數剩下 5 成，槓桿倍數降為 2 倍。
這時年化報酬率只剩下 7.46％
已經比長期投資股票更低了。
你以為貸款 8 成，降低為 5 成，不過就是少掉 3 成貸款而已。
但，投資報酬剩不到一半。
（18.65％ → 7.46％）
被砍掉貸款成數的人，將難以從房地產獲得更多的回報。
貸款降低 → 槓桿降低 → 報酬降低
你可能有疑問，這樣還會有人投資房地產嗎？
這就要順著講第二點。
二、對投資股票的人有利
過去，許多人經常爭論是買房好，還是買股票好。
假設，股票賺 100％，房子也賺 100％
不過，這是 5 倍槓桿的結果。
實際上房子可能只賺 20％，因為槓桿的加成才拉到 100％
現在第 2 間房的槓桿，只剩下 2 倍。
投資股票的人一樣賺 100％
但房地產可能只剩下不到 40％
對擅長投資股票的人來說，這是好事。
當你股票還是賺 100％，但其他人投資房地產只剩下 40％
你的財富階級就往前了。
反過來說，如果你不懂其他投資方式，你的財富階級可能會往下降。
這就要延伸下一點：「均貧化。」
三、有房者，均貧化
根據研究報告，台灣人的資產有 75％ 是房地產。
過去許多人不懂投資，就是傻傻買房。
買自己住的房，買父母住的房，買小孩住的房。
不知不覺中，買了好多間，開了好幾倍的槓桿。
現在，這條路被封住了。
因為第 2 房開始限貸 5 成，你的槓桿倍數只剩下 2 倍。
投資獲利，減少一半。
政府現在的做法，是希望讓沒房的人可以買房（你沒看錯）。
從買房正義來說，這是好事。
把房地產的金融屬性（槓桿倍數）打壓下來。
讓沒房的人，有更多的優勢去買到自己想要的房子（競爭者減少了）。
不過，當你持有房子以後，想像過去那樣獲利（或換更大的房），也不容易了。
因為第 2 房開始，槓桿倍數下降。
再加上自備款增加，整體難度提高非常多。
金錢是會逐利的。
當市場覺得房地產沒賺錢，錢自然就會往別的地方流動。
但一般人除了買房，又不懂如何投資股票。
結果就是貧富差距會拉得更開。
原本有一批人，是可以靠持有房地產達到財務自由的。
現在這批人，將會跟其他人一起陷入均貧。
有房，也是貧。
結論
最後，大仁為你做重點整理：
一、央行第 7 波信用管制（貸款成數降低、無寬限期），將會產生三個影響。
二、貸款成數降低，會造成槓桿降低，進而讓報酬減少。
三、懂得多元投資項目的人，將會領先只懂得買房的人。
四、大多數人是靠房地產累積資產，現在這條路被封住了。
五、若你沒有其他投資方式，將會被政策帶入均貧化。
關於「均貧」這點，可能有些人不認同。
怎麼可能因為第 2 房的貸款限制，就讓人陷入貧窮？
沒關係，這點大仁將在下一篇文章做更深入的說明。
如果你不喜歡「均貧」兩個字，也可以改成「均富」。
只是你「均富」的對象，並非上層那些財務自由的人。
而是透過政策優勢，加速跟上你的人。
上面這段話，你細品。
延伸閱讀：中產階級的財富陷阱：薪資和房市的雙重困局
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