你有沒有想過，為什麼同樣買房，別人比你賺更多錢？
因為他們比你更了解槓桿。
這篇大仁將帶你了解槓桿思維，看完你就會明白富人到底是如何投資的。
償還貸款 ＝ 降低槓桿
我們談到投資的曝險部位，以及槓桿比例計算。
建議先看過上面那篇，建立基礎知識以後再往下看。
很多人買房都要背負房貸，沒有貸款根本就不可能買房。
以本金 100 萬來計算：
房子 500 萬（貸款 400 萬），頭期款 100 萬。
此時的槓桿比例是 5 倍
很多人看到 5 倍槓桿覺得太可怕了。
不過，這些人都忽略一個重點：
當你持續償還房貸，你的槓桿比例會逐漸降低。
這是什麼意思？
意思就是你每個月償還貸款，這些錢除了利息以外，其實還包含著「本金」。
也就是說，在你償還貸款的過程中，你的本金（淨資產）是持續增加的。
舉例來說，房貸原本 400 萬。
當你償還 100 萬的貸款本金，房貸剩下 300 萬。
此時槓桿比例從 5 倍，下降到 2.5 倍
有發現重點了嗎？
償還的貸款越多，你的本金越大，槓桿比例就會縮減。
雖然買房子要開 5 倍槓桿，聽起來很可怕。
但你維持 5 倍槓桿的時間其實很短，幾乎只存在「買房的那一刻」。
之後每個月慢慢償還貸款，你的槓桿比例是一直下降的。
所以，想要降低槓桿的其中一個方法就是：「償還貸款。」
你的貸款越少，代表你的本金越高。
你的本金越高，代表槓桿比例越低。
BUT，更重要的 BUT 又來了！
除了償還貸款以外，還有另外一種情況會使你的槓桿比例降低。
猜猜看是什麼情況？
資產增值 ＝ 降低槓桿
除了償還貸款，還有另外一種情況也會降低槓桿。
資產增值，會讓你的槓桿比例下降。
這句話不好懂，大仁一樣拿房產來舉例你就明白。
100 萬本金，買 500 萬房子。
已經償還 100 萬的貸款。
這時，你的本金應該是（頭期款 100 萬）+（償還貸款 100 萬）＝ 合計本金 200 萬。
幾年後，房價從原本的 500 萬漲到變成 700 萬。
增值的 200 萬，等同你的本金增加 200 萬。
這時你的本金應該視為 400 萬。
（頭期款 100 萬）+（償還貸款 100 萬）+（房產增值 200 萬）
你的房子曝險等於房價，也就是 700 萬。
而你的槓桿比例就是（房子 700 萬 / 本金 400 萬）＝ 1.75 倍
這就是大仁前面提到的：
資產增值，會讓你的槓桿比例下降。
資產上漲越多，你的本金就越多（淨資產越高），槓桿比例會逐漸下降。
即使你的貸款完全沒有減少，還是能透過資產增值來達到降低槓桿的作用。
你的槓桿，沒有想像中高
看完上面兩點你會發現：
一、持續償還貸款。
二、房價持續增值。
這兩種情況下，你的槓桿比例是會逐漸下降的。
而大多數人並沒有意識到這件事情，因為他們將貸款視為洪水猛獸，認為房貸就是要提早還清。
能早一天，是一天。
盡量省吃儉用把每一塊錢都優先拿來償還貸款。
這麼做有個好處，你的槓桿比例會更快下降。
但是，這麼做也有個壞處。
槓桿比例下降，代表你的「獲利空間」被壓縮了。
大仁在《為什麼大多數人都是靠買房才賺到錢？》這篇談到：
為什麼大多數人最大的財富，往往都是房地產？
因為，這是他們唯一一次敢於承擔負債，願意開啟槓桿的時刻。
他們靠著負債，讓自己的整體資產增加 5 倍的槓桿。
只要房價上漲，他們的獲利就是 5 倍。
而正是因為運用負債增加槓桿，才讓他們獲得更多的資產增值。
BUT，最重要的 BUT 來了！
前面提到，無論是償還貸款或房價上漲都會降低你的槓桿比例。
也就是說，正常情況下大多數人都是在不停降低槓桿。
當你不斷降低槓桿比例，代表你在不斷降低自己的資產增值空間。
為什麼大多數人，無法追上富人的腳步？
因為這些人好不容易開了槓桿，結果卻拼命地把槓桿給縮小。
反過來說，富人在做什麼？
富人在做的事情叫做「保持槓桿」。
他們明白槓桿是世界上最強大的力量，他們明白槓桿是累積財富更快的道路。
因此，當你在努力想著償還貸款（降低槓桿）的時候，他們拼了命地不讓自己的槓桿下降，努力維持槓桿比例。
關鍵：保持槓桿
前面提到，償還貸款跟房價上漲都會降低你的槓桿。
那要怎麼做才能減緩槓桿下降？
答案很簡單，提高你的負債，槓桿就升回去了。
在《會走路的錢》這本書提到：
房價漲了固然是件好事，但是隨著房價成長，你的槓桿下降，投資收益也在一天天下降。
房價漲，代表淨資產增加。
淨資產增加，代表槓桿降低。
槓桿降低，代表資產上漲的獲利變小。
因此，想保持原有的獲利速度，你就得「保持槓桿」。
當曝險比例下降的時候，你就得考慮增加曝險來維持長期的槓桿比例。
也就是「舉債借貸」，重新增加曝險。
同樣例子，你本來的資產狀況是這樣：
【曝險】：700 萬（包含 200 萬的增值）
【本金】：400 萬（包含 100 萬頭期款 + 100 萬償還貸款 + 200 萬房價增值）
【槓桿】：1.75 倍
你的槓桿已經從原本的 5 倍，因為償還貸款 + 房產增值，變成剩下 1.75 倍而已。
如果你想把槓桿拉回去，就得增加曝險。
比方說，你從房產淨值貸款出來 100 萬。
買另外一間 500 萬的房子，這個時候你的資產變化會是這樣：
【曝險】：1200 萬（舊房 700 萬 + 新房 500 萬）
【本金】：400 萬。
【槓桿】：3 倍
運用房產淨值去增加投資曝險，讓整體槓桿重新回到 3 倍。
很多人會富有，就是在槓桿下降的時候，重新借貸出來增加更多曝險。
把曝險維持在一定程度，才能保持資產繼續增值的速度。
（備註：目前增貸後去買房，貸款有可能會被追回，關於這點請自行評估解決方法）
想像一下：
窮人持續降低槓桿，降低獲利。
富人努力保持槓桿，維持獲利。
長久下來，你認為誰會更有錢？
結論
最後，重點整理：
一、償還貸款的過程，會不斷降低槓桿。
二、資產增值的過程，會不斷降低槓桿。
三、槓桿降低，你的獲利也會隨之降低。
四、富人懂得運用負債，他們會貸款去增加曝險，以便「保持槓桿」。
五、你努力降低槓桿，富人努力維持槓桿，這就是兩者的差別。
槓桿投資最重要的就是現金流。
現金流要能過關，你才有承擔負債的本錢。
如果你連下個月的貸款都繳不出來，那你應該做的就是「降低槓桿」。
因為這代表你的槓桿，已經大到你無法承受的地步了。
（關於負債比率會在後面的文章提到）
「保持槓桿」就是許多人在累積財富時忽略的重點。
如果你收入穩定，現金流游刃有餘，你就可以思考維持自己的槓桿比例。
這篇大仁以「房地產」做為舉例，但內容並不限於房地產。
你也可以運用在股票或是其他投資項目上，道理是相通的。
當然，投資沒有保證獲利這種事情。
房價可能下跌，股市也可能崩盤，槓桿並不是不能用，而是看怎麼使用。
就像大仁在這篇文章提到的：《槓桿投資法的關鍵：曝險、曝險、曝險》
只要你控制好曝險比例，你就能控制好風險。
槓桿可以帶來更大的獲利，也能帶來更大的損失。
在使用槓桿時，務必更加小心謹慎。
希望這篇文章有幫助你進一步理解「保持槓桿」的思維。
再次提醒，使用槓桿，請務必留意自己的現金流狀況而定。
寧願降低槓桿減少獲利，也不要增加槓桿卡死自己。
延伸閱讀：你知道自己的槓桿是多少嗎？貸款投資（房貸信貸）的曝險比例如何計算
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