在上一篇《信貸投資會賺比較多嗎？》我們談到信貸投資。
這篇就來看看「借房貸去投資」這件事情到底可不可行。
你又必須注意哪些風險。
免責聲明：
文章內容僅為個人心得分享，不得作為投資決策依據。
投資有風險，有可能會虧損本金。
過去歷史與數據不代表未來績效保證，投資前應詳閱基金公開說明書，務必謹慎評估再做決定。
任何瀏覽網站人士，須自行承擔一切風險，本人不負盈虧之法律責任。
房貸投資
關於借錢投資，大仁在這篇《可以借錢投資嗎？貸款之前先問自己這「四個問題」》有做詳細說明。
建議一定要先閱讀過後再往下看。
好，我假設你已經建立良好的借貸觀念，也對投資有正確的認知。
接下來，我們就來看看拿房貸去投資到底可不可行。
（貸款請謹慎評估自己的能力，投資一定有風險，別做超過自己能力範圍以內的事情）
首先，設定房貸期間為 20 年。
如果你可以借到更長的週期，那就選更長的。
有 30 年就選 30 年，有 40 年就選 40 年。
把借貸時間拉得越長，對債務人越有利。
在低利率時代，通貨膨脹除了會增加物價，也會慢慢將你的債務貶值。
因為你的債務是固定的，所以通膨會使你的還債之路變得越來越輕鬆。
再來，房貸金額設定 100 萬，利率為 3％
因為台灣的利率不斷下降，近年來一直維持在 1～2％ 左右。
設定 3％ 已經把未來利率可能提高的狀況給考量進去了。
最後得到的結果如下：每月償還本息約 5546 元
接下來，我們有兩條路可以走：
一、不借貸，每個月定期定額 5546 元。
二、使用房貸，單筆投入 100 萬，每個月償還 5546 元。
你會發現，兩者每個月投資的錢是相同的。
唯一的差異是，定期定額是每個月拿去投資。
而信貸是借貸後單筆投入 100 萬，之後每個月慢慢償還。
讓我們看看差異如何。
房貸轉投資
這邊大仁以台灣股市的報酬率為基準。
投資期間為 1993 到 2022 年，總共三十年。
（只算近三十年的原因是過去的利率太高，參考價值不大，以近期的數據比較符合現況）
總共有 11 個 20 年，滾動報酬率如下：
你會看到前期的報酬率大約都在 5％ 左右。
直到 2001 年開始的這三個 20 年才忽然衝到 9％
現在讓我們直接切入重點。
定期定額跟房貸投資台股，結果如下：
在投資 20 年的情況下，借房貸來投資，完勝定期定額。
借貸勝利。
為什麼借貸賺更多？
為什麼會這樣？
不是說不要借錢投資嗎？怎麼借錢還可以賺更多？
原因很簡單，讓我們把台股報酬率跟定存利率對比一下就知道：
在滾動 20 年的前提下，台股遙遙領先定存。
當兩者的差異越大，借貸投資的獲利就越高。
這點跟傳統觀念違背，因為在過去是利率非常高的時代。
利率越高，利息越高，所以大多數人借貸的壓力是非常大的。
不過，自從 2000 年以後，利率就出現斷崖式下滑，停留在 1～2％ 左右。
很多人沒注意到這點，還是用過去的「舊思維」在看待借貸投資。
利率越低，代表借貸投資的成功率越高。
為什麼？
因為利率越低，借貸的成本越低。
你所需要創造的投資報酬率就不用那麼高。
比方說，利率 5％，你得創造高於 5％ 的報酬率才行。
就算你的投資報酬率是 4％，你還是賠錢。
反過來說，利率只有 2％，那你的報酬率即使只有 3％ 也依然賺錢。
所以說，當利率越高，借貸投資的風險就越大。
而當利率越低的時候，風險就會下降，成功率就會增加。
許多人意識到這點，開始敢於借貸，所以累積到更多的財富。
而有另外一些人依然沉溺在舊思維，貧富差距就隨著每個人對貸款的認知不同，逐漸被拉開。
這個觀念大仁在這篇《為什麼老一輩的人很怕背貸款，更害怕投資股票？》說明得非常清楚，建議閱讀。
把房貸借出來很正常
你可能覺得借房貸來投資是很糟糕的建議。
這邊大仁跟你介紹兩位投資界的大師，他們有不同的看法。
《漫步華爾街》作者：柏頓．墨基爾
《投資終極戰》作者：查爾斯．艾利斯
《投資的奧義》：
如果你已經有自住房，要讓你的房子價值最大化。
我們寫作這本書的時候，房貸利率比較低，趕緊進行再抵押融資。
2012 年，長期房貸利率低於 5％，你可以只還最低額度的貸款，把更多的錢放到投資組合裡。
他們建議將「房子價值最大化」，也就是拿房子抵押貸款出來投資。
要注意他們可是處在利率較高的美國，在利率低於 5％ 的情況下就建議把房貸拿出來投資了。
在台灣長期利率低於 2％ 的情況下，你覺得他們會給你什麼建議呢？
再來，介紹另外一位知名的投資者。
《投資前最重要的事》作者：班．卡爾森
《Why I Might Never Pay Off My Mortgage》：
如果利率保持低位，我們可能每 5 年左右再次融資並從房子裡提取更多現金。
有些人非常害怕任何形式的債務，我不介意人們提前還清抵押貸款，我相信很少人會後悔這個決定。
但我要往另一個方向走。
我們有可能永遠不會還清抵押貸款，而只是將資產保持在具有安全邊際的合理水平。
卡爾森認為在低利率的情況下，他們會定時抵押房地產拿出更多現金，甚至永遠不會還清貸款。
你可能無法接受這種概念，但在國外這早已行之有年。
這種新型態的理財方式有專屬名稱：「買、借、死」
簡單來說就是把錢拿去買資產，例如股票或房子。
等需要用錢的時候，從股票或房子的淨值抵押出來使用。
假設，利率為 2％，只要他們的股票房子長期超越 2％ 的增值。
這樣即使他們借錢出來花，這些資產也會持續上漲，他們的債務就會縮水了。
拿房子舉例，當房價越來越高的時候，貸款的比例就會越來越小。
隨著房價增值，你的槓桿比例會逐漸縮減。
所以有錢人會不斷從房子淨值貸款出來，讓槓桿繼續維持下去。
可以參考這篇：《為什麼別人買房比你賺更多？因為你沒有做到「保持槓桿」》
南加州大學的法學教授，麥卡弗里為此做了一個總結：
一旦你有錢，賺錢就變簡單，也很容易。
「買、借、死」就好。
看到這邊，你還認為將房貸拿出來投資真的是很糟糕的決定嗎？
面對這個低利率時代，你可能得再好好思考一下。
還不起貸款怎麼辦？
我知道，還是有很多人擔心貸款之後還不起錢的風險。
讓我們看一個數據，下面這張圖表是台灣銀行的貸款「逾放比率」。
你會看到在 2000 年以前還曾超過 10％，但直到 2004 年以後就不斷下降。
最後在 2022 年的時候，逾放比率只有 0.16％
為什麼會這樣？這也跟上面提到的利率降低有關。
利率越低，貸款的人就越輕鬆。
所以那些知道利率變低，就去把錢從銀行搬出來使用的人，大多數都變得更有錢。
這就是懂得運用「新錢」的人能夠賺到的財富。
詳細說明請參考這篇《為什麼你的錢越來越薄？—原來「貧富差距」是這樣造成的》
逾放比率 0.16％
代表每 1000 萬的貸款，只有 1.6 萬是還不起錢的。
其他 998.4 萬都是正常還款的。
銀行會借錢給你，肯定評估過你的財力狀況。
除非你一開始就打算擺爛，不然大多數人都是可以依靠自己的能力還清貸款的。
如果你沒有辦法，銀行在審核階段就會把你篩選掉了。
逾放比率「0.16％」這個數字證明大多數人都還得起債務。
只是少數人做了自不量力的事情才會償還不起。
（有些是遇到非常不幸的極端狀況，雖屬特例，但這也是你在借貸前必須考量到的事情）
結論
最後，大仁幫你重點整理：
一、房貸抵押可以 20 年以上，這對債務的貶值有很大的幫助。
二、20 年以上的長期貸款，代表你每個月償還本息的金額更少，你手上的現金流會更充裕。
三、台灣在 2000 年以後利率快速下降，長期維持 1～2％ 的低利率時代。
四、利率越低，投資報酬率的要求就會下降，借貸的成功率就越高。
五、對貸款的認知差異，長期下來會產生更大的貧富差距。
六、房子淨值就是你的資產，你可以善用這個優勢。
最後大仁要說一下，這篇並非要你去借房貸投資。
畢竟不是每個人都擁有正確的借貸觀念，也不是每個人都能真正做到長期投資。
我想告訴你的是：
房貸是大多數人能從銀行手上借到成本最便宜的資金，同時還款期間最長的條件。
不懂得善用這個優勢的人，將會被其他人拉開差距。
但是，如果你對投資完全不懂，也不知道自己在幹麻。
只是覺得貸款出來一定可以賺更多錢。
那你千萬別這麼做，因為你賠錢的機率非常高。
我覺得這跟貸款與否無關，而是你個人的問題。
即使沒有貸款，依照你這種膚淺的認知，這個世界會用一百萬種方式將你的財富收割回去。
「能不能拿房貸投資？」
如果你仔細思考過，完整評估過，認為從房貸搬錢出來使用可以。
那就沒有問題，因為你是明白人，你是衡量過風險的人。
你的財富終究會跟上你的認知水平。
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